隨著(zhù)《不二情書(shū)》的熱映，吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產(chǎn)經(jīng)紀人”一角激發(fā)了很多人對美國房產(chǎn)經(jīng)紀人的興趣。跑車(chē)和豪宅都是真的么？國外的房產(chǎn)經(jīng)紀人和國內的中介到底有什么不一樣？

從單邊代理到雙邊代理，與客戶(hù)建立穩定的“信托”關(guān)系

早在美國六十年代，與國內相似，房屋交易過(guò)程中也是只有單邊（賣(mài)方）經(jīng)紀人，他們的任務(wù)是出去推銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商的新房或受雇于房東，代表賣(mài)方的利益，這就使買(mǎi)方站在了非常不利的位子。后來(lái)，隨著(zhù)市場(chǎng)需求和消費者保護法的健全與實(shí)施，美國逐漸形成了買(mǎi)賣(mài)雙方都雇傭經(jīng)紀人交易的制度來(lái)完善這個(gè)市場(chǎng)，并延續至今。據保守估計，美國大約有100萬(wàn)人從事房地產(chǎn)這一職業(yè)，美國的房地產(chǎn)交易85%是通過(guò)經(jīng)紀人公司服務(wù)完成，房產(chǎn)經(jīng)紀人在民眾中是口碑較高的職業(yè)。

因此，在美國房產(chǎn)交易中，不管是新房還是二手房，開(kāi)發(fā)商或賣(mài)家基本不直接與客戶(hù)見(jiàn)面，房屋買(mǎi)賣(mài)交易完全通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀人公司和經(jīng)紀人完成，經(jīng)紀人發(fā)揮著(zhù)非常重要的作用?？蛻?hù)和經(jīng)紀人的關(guān)系是“信托“，而非國內的“商家與客戶(hù)”，與律師可能更為接近。

這種雙邊代理帶來(lái)的好處，就是買(mǎi)賣(mài)雙方的地位更加平等，買(mǎi)方的利益得到更好的保障。而在國內，整個(gè)二手房依然是“賣(mài)方市場(chǎng)”，尤其在一線(xiàn)城市的熱門(mén)區域，常常出現“一房難求”的窘狀。因此，經(jīng)紀公司為了獲得優(yōu)質(zhì)的房源，其服務(wù)的導向不得不偏袒于賣(mài)家，甚至會(huì )出現和賣(mài)家一起違規操作的情況。而買(mǎi)家通常處于劣勢，除了承擔轉嫁的高傭金，還要獨自承擔一系列風(fēng)險。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“買(mǎi)賣(mài)雙方地位不對等”的矛盾變得突出，也出現了一些平臺，希望通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打破長(cháng)期存在的居間邏輯。

比較有代表性的是房多多不久前推出的“四方場(chǎng)景”,也就是“雙邊服務(wù)”。由于房多多是“直買(mǎi)直賣(mài)”，沒(méi)有經(jīng)紀人參與，因此更考驗平臺的服務(wù)功能。于是房多多創(chuàng )建了“賣(mài)家顧問(wèn)”、“買(mǎi)家顧問(wèn)”兩個(gè)角色，分別為買(mǎi)賣(mài)雙方提供1對1的咨詢(xún)服務(wù)。據了解，一旦買(mǎi)家用戶(hù)第一次對在線(xiàn)房源的業(yè)主發(fā)出“直約”請求，就會(huì )有專(zhuān)屬的服務(wù)顧問(wèn)在線(xiàn)解答買(mǎi)家在找房、看房至交易過(guò)程中的所有疑問(wèn)，并提醒、跟進(jìn)和確認“直買(mǎi)直賣(mài)”的交易進(jìn)程。雖然這個(gè)功能尚處于初步嘗試階段，還沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)的檢驗，但也為二手房交易打開(kāi)新的思路，為后來(lái)者提供了思考。

住房資源共享系統，提高傭金比例至6%

上世紀50年代，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的規模一般都比較小，經(jīng)紀人數一般只有四五人，大多是夫妻店。為了做成規模，有些公司擴張業(yè)務(wù)，設立多家分店，互相之間開(kāi)始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個(gè)公司之間訂立了一些簡(jiǎn)單的行業(yè)規范，那個(gè)時(shí)候就逐漸出現了所謂的住房資源共享系統。

住房資源共享系統的建立，首先提高了經(jīng)紀公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右，原因是當時(shí)經(jīng)紀公司提供的服務(wù)比較少，房源也比較少。共享系統出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)高達6%。

同時(shí)，為了避免因為“壟斷”被政府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業(yè)自律——無(wú)論在全國哪個(gè)地方，地產(chǎn)經(jīng)紀都收取一個(gè)比較穩定的，大約是6%或者7%的傭金提成，這樣做就構不成惡性壟斷了。

數據顯示，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的平均年傭金收入是5萬(wàn)美元左右，其中，20%的經(jīng)紀人收入會(huì )在10萬(wàn)美元以上，1%的經(jīng)紀人會(huì )在20萬(wàn)美元以上，年收入在50萬(wàn)-100萬(wàn)美元傭金的經(jīng)紀人也大有人在。

所以，波叔在《不二情書(shū)》里的豪華配置，不是劇情需要，而是一個(gè)經(jīng)紀人的日常。

相比之下，國內經(jīng)紀人的生活狀況可謂每況愈下，傭金比例一再走低，目前仍然堅挺的是幾個(gè)中介老大的2%，而一些中小中介早已在激烈的競爭中維持在1.5%左右?；ヂ?lián)網(wǎng)中介出現后，因為沒(méi)有門(mén)店運營(yíng)的成本壓力，傭金更是低至0.5%。

中介之間競爭的同時(shí)，還有一些單純的交易平臺，甚至沒(méi)有傭金，僅收取少量的服務(wù)費，例如房多多的2999+0.3%的交易保障險。交易成本的一再壓縮，更讓中介的“高傭”成為泡影，人們更愿意選擇效率高、費用低的互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行交易。

嚴格業(yè)務(wù)考核，甚至要通過(guò)FBI調查

不同于國內的規?；芾?，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司是少而精的，提供專(zhuān)項服務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人的個(gè)人業(yè)務(wù)和能力要求非常出色，國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執照的核發(fā)有非常嚴格的規定，設有嚴格的考試。

各州略有不同，以德克薩斯州為例從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀人要學(xué)習完成6門(mén)學(xué)科，180小時(shí)的課堂學(xué)習。其中包括：現代房地產(chǎn)學(xué)，德州房地產(chǎn)法，代理法，合同法，房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課堂完成后，經(jīng)歷4小時(shí)的全國和地區的考試合格，通過(guò)FBI的背景調查，簽約經(jīng)紀人公司才頒發(fā)執照。之后必須經(jīng)過(guò)四年以上實(shí)踐工作才可以獲得Broker資格（獨立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)紀人）。為保證專(zhuān)業(yè)水準和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執照每2年申請重新?lián)Q發(fā)。

值得一提的是，美國是一個(gè)極其重視記錄的國家，如果因為違規而上記錄會(huì )對日后產(chǎn)生難以抹煞的不良后果。

對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人來(lái)講，違規操作，不僅會(huì )使自己失去這一職業(yè)，而且，在其他行業(yè)也會(huì )嚴格考核個(gè)人記錄，并且把不良記錄作為用人的重要標準之一。因此，失去誠信的代價(jià)是非常巨大的，這種措施極大地促進(jìn)了這個(gè)國家房地產(chǎn)行業(yè)的自律行為。

可見(jiàn)，美國房產(chǎn)中介經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)形成了一整套成熟、正規的行業(yè)體系，而我國二手房市場(chǎng)起步較晚，還有很多需要學(xué)習和借鑒的地方，尤其在政府監管和行業(yè)自律方面，依然任重而道遠。

責任編輯：馬千里